ดอกเบี้ยขึ้น ลงทุนอสังหาฯ ในประเทศดีกว่าต่างประเทศ


อสังหาริมทรัพย์ให้เช่า เป็นการลงทุนที่ไม่เคยล้าสมัย โดยเฉพาะคนที่มองหา Passive Income หรือรายได้ที่ไม่ต้องออกแรง (มากนัก) แค่อยู่เฉยๆ ก็มีเงินเดินเข้ากระเป๋าเราอย่างต่อเนื่อง แม้แต่ในช่วงที่ดอกเบี้ยกำลังจะขึ้นและเงินเฟ้อกำลังจะกลับมา ที่อาจจะไม่ใช่เวลาที่ดีที่สุดสำหรับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ แต่ก็ไม่ได้หมายความว่า การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทจะย่ำแย่ เพียงแค่ต้องหลีกเลี่ยงบางประเภทและบางประเทศเท่านั้น

เป็นโชคดีของนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่ในประเทศไทยมีทางเลือกลงทุนหลากหลาย ทั้งการลงทุนตรงในอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ ตั้งแต่เริ่มต้นเล็กๆ ลงทุนน้อยๆ จากคอนโดมิเนียมให้เช่า หรือจะขยับไปเป็นโฮสเทล บูทิคโฮเทล หรือจะลงทุนผ่านกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ก็อสังหาริมทรัพย์ให้เลือกลงทุนแทบจะทุกรูปแบบ ทั้งในประเทศและต่างประเทศ

แต่สำหรับปี 2561 หรืออย่างน้อยก็ในช่วงที่นักวิเคราะห์ยังเป็นกังวลเรื่อง “อัตราดอกเบี้ยขาขึ้น” ศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจและกลยุทธ์ทิสโก้ แนะนำให้ลดการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ประเทศ ไม่ว่าจะเป็นสหรัฐอเมริกา ยุโรป และญี่ปุ่น

เช่นเดียวกับ ดร.วิน อุดมรัชตวนิชย์ ประธานกรรมการบริหาร บริษัทหลักทรัพย์ เคทีบี (ประเทศไทย) จำกัด (KTBST) ที่แนะนำให้ระวังการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศ เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยปรับเพิ่มขึ้น แต่ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ในประเทศยังสามารถลงทุนได้ เพราะหากดอกเบี้ยทั่วโลกปรับเพิ่มขึ้น Global REIT นอกจากจะได้ผลตอบแทนต่ำกว่าไทยอยู่แล้ว ยังจะได้รับผลกระทบจากดอกเบี้ยเร็วกว่าด้วย

“ถ้าเป็น Global REIT เราให้เป็น Underweight แต่ถ้าเป็น REIT ในประเทศ เราให้ Neutral”

 

REIT ต่างประเทศ คำแนะนำ
US REIT
  • Bond Yield ที่กลับมาเป็นขาขึ้นจะกดดัน REITs
  • การขึ้นอัตราดอกเบี้ยของ Fed มีความเสี่ยงที่จะกดดันราคาให้ลดลง
  • คงคำแนะนำ Underweight
J-REIT
  • ราคาที่ดินในญี่ปุ่นเริ่มปรับตัวขึ้นเป็นครั้งแรกหลังทรงตัวมานาน
  • Bond Yield ที่กลับมาเป็นขาขึ้นจะกดดัน REITs
  • คงคำแนะนำ Underweight
Europe REIT
  • โดนกระทบจากราคาสินทรัพย์ในอังกฤษ
  • คงคำแนะนำ Underweight

ที่มา : ศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจและกลยุทธ์ทิสโก้

ลงทุนผ่านกองทุน

หากประเมินจากอัตราผลตอบแทนในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ 2560 ที่จัดทำโดยมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย จะพบว่า การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนดีที่สุด คือ โรงแรมระดับ 4-5 ดาว โดยให้ผลตอบแทน 8-10% ต่อปี ซึ่งเป็นอัตราเดียวกับปี 2559-2560 และยังมีแนวโน้มทีดีต่อเนื่องในปีนี้ เนื่องจากจำนวนนักท่องเที่ยวที่เติบโตขึ้นต่อเนื่อง

ในขณะที่ ศูนย์การค้า แม้ว่า อัตราผลตอบแทนจะยังอยู่ที่ 7-9% ต่อปี แต่ดูเหมือนว่า มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย จะมีมุมมองในเชิงลบ เพราะคาดว่าจะได้รับผลกระทบจากการซื้อสินค้าผ่าน Online ที่มากขึ้นและทำให้ผลตอบแทนของศูนย์การค้าลดลง

แต่หากเป็นการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) รวมทั้งกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน ในมุมมองของ บริษัทหลักทรัพย์ (บล.) เมย์แบงก์ กิมเอ็ง (ประเทศไทย) ยังคง “ชอบ” 4 กองทุนนี้ ได้แก่

  1. CPNREIT  ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท
  2. IMPACT  ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อิมแพ็คโกรท
  3. BTSGIF  กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐานระบบขนส่งมวลชนทางราง บีทีเอสโกรท
  4. BRRGIF  กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐานโรงไฟฟ้ากลุ่มน้ำตาลบุรีรัมย์

เมื่อย้อนไปดูผลตอบแทนจากเงินปันผล (Dividend Yield) เฉลี่ยในปีที่ผ่านมา โดย CPNREIT มีผลตอบแทนจากเงินปันผลเฉลี่ย 5.1% แต่คาดว่า ในอนาคตจะมีYield สูงขึ้นจากการเพิ่มทรัพย์สินเข้าในกอง, IMPACT 4.9% และ BTSGIF6.6% นอกจากนี้ มูลค่าการซื้อขายค่อนข้างสูงทำให้มีสภาพคล่อง และราคาไม่ผันผวนมากนัก

ขณะที่ BRRGIF เข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์เมื่อเดือนสิงหาคม 2560 โดย BRRGIF จะเข้าไปลงทุนในสิทธิรายได้สุทธิจากการประกอบกิจการโรงไฟฟ้าของ บริษัท บุรีรัมย์พลังงาน จํากัด (BEC) และ บริษัท บุรีรัมย์เพาเวอร์ จํากัด (BPC) ซึ่งเป็นโรงไฟฟ้าชีวมวลขนาดเล็กมาก (VSPP) ประเภทพลังงานความร้อนร่วม ที่ใช้กากอ้อยเป็นเชื้อเพลิงหลัก เป็นโรงไฟฟ้าสีเขียวที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมในกลุ่มน้ำตาลบุรีรัมย์

อัตราผลตอบแทนในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ปี 2560

โกดัง/โรงงาน ปี 2559 -2560 ที่อุปทานเริ่มมากขึ้น และอุปสงค์ไม่เพิ่มขึ้น (จากการไม่ขยายตัวของภาคส่งออกของประเทศมานาน) ทำให้อัตราผลตอบแทนลดลง อย่างไรก็ตาม ในช่วงครึ่งปีหลังภาคการส่งออกปรับตัวดีขึ้น น่าจะส่งผลต่อตลาดโกดัง/โรงงานมีความต้องการมากขึ้นในปี 2561

ศูนย์การค้า ในปี 2560 มีแนวโน้มซบเซาลงจากตลาด การซื้อสินค้าผ่าน Online มากขึ้น คาดว่าจะส่งผลต่อผลตอบแทนของศูนย์การค้าลดลง

อาคารสำนักงาน อาคารสำนักงานเดิมที่มีอยู่ปัจจุบันมีอัตราการเช่าสูงขึ้นโดยเฉพาะอาคารสำนักงานเกรด A ในย่านศูนย์กลางธุรกิจใจกลางเมืองส่วนใหญ่มีอัตราการเช่ากว่า 95% เนื่องจากมีอุปทานใหม่น้อย (ต้นทุนค่าที่ดินสูงไม่คุ้มค่าการลงทุน) ทำให้อาคารเดิมที่มีอยู่แนวโน้มปรับค่าเช่าในระยะต่อไปคาดว่าในอนาคตผลตอบแทนจะสูงขึ้นจากการปรับค่าเช่า อีกทั้งยังมีการเปิด AEC คาดว่าจะทำให้ความต้องการอาคารสำนักงานเกรดเอเพิ่มมากขึ้น บางอาคารเริ่มมีการปรับปรุงอาคารเพื่อปรับค่าเช่า ส่วนอาคารสำนักงานในเขตรอบนอก สถานการณ์ปรับตัวดีขึ้นจากที่ในเขตชั้นในค่อนข้างเต็ม เริ่มมีการปรับค่าเช่าและมีอุปสงค์เพิ่มขึ้น

เซอร์วิส อพาร์ตเมนต์ มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นจากการปรับค่าเช่าในอนาคต อีกทั้งยังมีการเปิด AEC คาดว่าจะทำให้ความต้องการ เซอร์วิส อพาร์ตเมนต์ เพิ่มมากขึ้นเช่นกัน และมีการปรับสินค้าเป็นห้องพักให้เช่ารายวันคล้ายโรงแรมรองรับการท่องเที่ยวที่ขยายตัวสูงต่อเนื่อง (บางแห่งจดทะเบียนโรงแรมบางส่วน)โดยเฉพาะในย่านแหล่งช้อปปิ้งสำหรับนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติ เช่น ปทุมวัน ราชประสงค์

อพาร์ตเมนต์ ตลาดอพาร์ตเมนต์สำหรับชาวต่างชาติในเขตกรุงเทพฯ ชั้นในโดยเฉพาะย่านสุขุมวิทมีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้นคล้าย เซอร์วิส อพาร์ตเมนต์ จากทิศทางการลงทุนของชาวต่างชาติจากการเปิด AEC เช่นกัน ส่วนตลาดอพาร์ตเมนต์กลุ่มคนไทยทั่วไป ผลตอบแทนมีแนวโน้มลดลง จากการขยายตัวของคอนโดมิเนียม

โรงแรม จำนวนนักท่องเที่ยวขยายตัวต่อเนื่อง ขณะที่มีการลงทุนโรงแรมขนาดเล็กเพิ่มมากขึ้น แต่การดำเนินการอย่างจริงจังกับโรงแรมไม่มีใบอนุญาต จะส่งผลต่ออุปทานห้องพักลดลง จะส่งผลดีต่อโรงกรมที่มีใบอนุญาต

ลงทุนตรง

สำหรับคนที่สนใจและมีเวลาให้กับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์โดยตรง ตลาดคอนโดมิเนียมยังเป็นตลาดที่น่าสนใจ แม้ว่าจะเริ่มมีการพูดถึง “ฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์” แต่หากเลือกลงทุนในทำเลที่ดี ซึ่งธนาคารไทยพาณิชย์ แนะนำไว้ 4 ทำเล คือ

  1. ย่านใจกลางเมือง – เดินทางไปไหน ก็ใกล้หมด สิ่งแวดล้อมดี
  2. ย่านช้อปปิ้ง – ใกล้แหล่งช้อปปิ้ง ชาวต่างชาติเยอะ
  3. ย่านธุรกิจ – แหล่งรวมธุรกิจชั้นนำ
  4. ย่านรอบนอกเมือง – เข้าเมืองง่าย ออกชานเมืองสะดวก

นายพนม กาญจนเทียมเท่า กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในปี 2561 จะยังเน้นไปตามแนวรถไฟฟ้าโดยเฉพาะ รถไฟฟ้าสายสีส้ม สายสีน้ำเงินส่วนต่อขยายสายสีเขียวที่กำลังก่อสร้างอยู่ ตลาดจะขยายตัวไปยังบริเวณพื้นที่ชานเมือง แต่ตลาดคอนโดจะได้เปรียบกว่าตลาดบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ ซึ่งอยู่บริเวณชานเมือง เพราะปัญหาการจราจรเนื่องจากโครงการบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ตั้งอยู่ไกลจากรถไฟฟ้า แต่คอนโดฯอยู่ใกล้รถไฟฟ้าช่วยให้ผู้อยู่อาศัยเดินทางเข้าเมืองสะดวก คำนวนระยะเวลาถึงจุดหมายปลายทางได้

ขณะที่ นายพิสิษฐ์ อภิวัฒนาพงศ์ นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ และวิทยากร พีอาร์เอ อะคาเดมี กล่าวว่า ในปี 2561 ตลาดอสังหาฯ ตามแนวรถไฟฟ้าคึกคักมากยิ่งขึ้น โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมแต่สำหรับการลงทุนต้องคำนึงถึงซัพพลายในทำเลที่จะลงทุนเป็นพิเศษ เพราะหากมีมากเกินไปอาจทำให้หลายโครงการขายไม่หมดต้องปรับลดราคาขายลง

“ต้องพิจารณาเลือกทำเลให้ดี เพื่อให้มีกำไรจากราคาที่จะเพิ่มขึ้นในอนาคต นอกจากนี้ ในช่วงแรกของโครงการใหม่จะมีการปล่อยเช่าสูงมาก ทำให้มีการแข่งขันสูงมากด้วย”

แต่ถ้าเป็น “ตลาดมือสอง” ในทำเลที่ดี นายพิสิษฐ์กล่าวว่า อาจให้ผลตอบแทนจากการลงทุนสูงถึง 7-10%รวมถึงยังสามารถบริหารความเสี่ยงได้ดีกว่า เพราะสามารถประเมินอัตราค่าเช่าและอัตราความต้องการของผู้เช่าได้ตั้งแต่ก่อนการลงทุน และที่สำคัญ คือ ราคาจะต่ำกว่าราคาโครงการเปิดใหม่ หรือ ราคาตลาดถึง 10-20%

สำหรับนักลงทุนที่มองหา Passive Income อาจจะมองข้าม “ที่ดินเปล่า” เพราะไม่ให้รายได้จากค่าเช่า แต่ถ้าเป็นการลงทุนที่หวังกำไรในระยะยาว นายธนิช พินธุรักษ์ วิทยากร พีอาร์เอ อะคาเดมี แนะนำว่า ทำเลที่น่าสนใจในปี 2561 คือ ที่ดิน ในเมืองท่องเที่ยว เช่น ปากช่อง หัวหิน และกรุงเทพฯ เพราะมีแนวโน้มให้ผลตอบแทนสูง

“โครงการก่อสร้างรถไฟฟ้าหลายๆ สาย ในกรุงเทพฯ ก็เริ่มก่อสร้างใกล้เสร็จแล้ว และไม่นานจะเปิดเดินรถ ทำให้เกิดทำเลใหม่ตลอดเวลา ขณะที่โครงการรถไฟรางคู่และรถไฟความเร็วสูงอีกไม่กี่ปีก็จะเสร็จเหมือนกัน หากเริ่มลงทุนช้าและไม่ลงทุนในช่วงนี้ โอกาสจะลงทุนก็คงจะยากขึ้นทุกที”

แหล่งที่มา

หนังสือ การเงินธนาคาร ปี 2561 ฉบับที่ 43o
อ่านต่อ